oxígeno para la vivienda en cádiz

Vuelve el ladrillo (sin burbujas)

  • Los sectores de la Promoción y la Construcción empiezan a estabilizarse en la provincia tras una década casi desaparecidos

  • Acaba la fase de caída de precios y la vivienda nueva coge velocidad de crucero

Una de las promociones que se han puesto en marcha en Cádiz, en las inmediaciones de la Zona Franca. Una de las promociones que se han puesto en marcha en Cádiz, en las inmediaciones de la Zona Franca.

Una de las promociones que se han puesto en marcha en Cádiz, en las inmediaciones de la Zona Franca. / germán mesa

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El ladrillo en la provincia está saliendo de su larga noche, su purgatorio del pecado de la burbuja. "El mejor amigo del hombre no es el perro, sino el chivo expiatorio", parafrasea el presidente de la Federación de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC) Emilio Corbacho a Carlos Rodríguez Braun. "Se señaló a los promotores como los culpables de la crisis cuando había muchos actores en esa obra y cada uno tenía su cuota". Lo cierto es que diez años después de que se diera por iniciada la crisis, "la actividad regresa, pero con la lección aprendida", abunda Corbacho. Los indicadores están ahí y se observan en curvas de los gráficos que ya no muestran desplomes sino líneas rectas desde 2015. Los precios en la provincia han dejado de caer. El valor medio de las transacciones inmobiliarias en el tercer trimestre de 2017 se situó en 131.000 euros y se realizaron hasta noviembre de ese año durante todo el ejercicio 2.439 operaciones, lo que ha contribuido a que el stock de los 'cadáveres' inmobiliarios que dejó la burbuja, en poder de los bancos, se haya reducido a 11.478. Empezamos por cerca de 20.000.

"Ya se ve algo de margen de acción", examina Fernando García, de Jove Consulting, donde se unieron profesionales con mucha experiencia en el sector para hacer algo nuevo en uno de los peores momentos de la crisis, en 2012. Eran conscientes de la mala reputación que había alcanzado una actividad en la que ellos habían gestionado la entrega de 7.000 viviendas con la más escrupulosa ética profesional. Pero estaban en el mismo saco que los señalados como los responsables de todo. Esa mala reputación, que tiene que ver principalmente con el intrusismo que caracterizó la burbuja, cuando uno podía empezar un negocio sin poner un duro, todo lo ponía el banco, se resume en un chiste privado de los que trabajan en esto: un médico es un médico, dos médicos es una clínica y tres médicos es una promotora de viviendas. García, a día de hoy, tiene muy claro que hay que recuperar confianza: "Tolerancia cero con cualquier tontería, transparencia total y todas las garantías. Tenemos que industrializar un sector que ha sido muy opaco".

Jove trabaja en pequeñas promociones en Jerez, Sanlúcar y Conil, ya que la gran promoción de decenas y decenas de viviendas ha desaparecido. Sin embargo, se trabaja con prudencia. "No te sirven las estadísticas globales. Te pueden decir que en Jerez se vende de media a 850 euros el metro, pero también se está vendiendo a 1.500. Cada municipio es un mundo y, dentro de cada municipio, cada barrio también lo es. Por eso el estudio de mercado tiene que ser muy meticuloso porque el sector se activa, pero con márgenes muy estrechos. Personalizamos vivienda casi a la carta del cliente. Es una forma de trabajar que no tiene nada que ver con la burbuja". Todo lo que trabaja su promotora es vivienda de reposición. ¿Qué quiere decir esto? Que es impensable contar con gente joven que adquiera primera vivienda porque el mercado laboral no lo permite y los bancos han abierto el grifo, pero no para ellos. "El mayor reto del sector es que los jóvenes vuelvan al mercado, pero de momento esto es impensable, lo que hace que el crecimiento vaya a ser muy lento". Le ilusiona un acuerdo con el Ayuntamiento de Rota para VPO, piensa que es el camino: "La VPO desapareció y las administraciones tienen que implicarse, todos tenemos que colaborar para que una pareja joven tenga esa opción porque te da un proyecto de vida y no la provisionalidad de un alquiler".

Gumersindo Fernándezy su equipo ha conseguido capear el gran agujero negro por ser también arquitectos. Por eso sabe que "se puede observar que las agencias inmobiliarias han vuelto a ocupar locales que habían dejado vacíos, que hay más constructores preguntándote si hay algo nuevo, que el precio del suelo vuelve a tener un repunte, regresa algún inversor de fuera..." Su estudio trabaja con dos promociones, una en calle Cervantes y otra en Berrocal, todo en el centro de Cádiz, un total de 31 viviendas entre los dos, pequeñas promociones pero de colocación segura en el mercado. Predice que lo que vamos a ver en los próximos meses es más actividad, "pero muy centrado en el apartamento turístico, que es el valor seguro y el que le parece más atractivo a los bancos".

Manuel Ávila, desde su firma familiar Proviaf en Chiclana, consiguió salvarse de la quema por el alquiler. Ese carácter familiar hizo que "siempre nos autofinanciáramos, pese a lo tentador que era la financiación bancaria en un mercado del dinero liberalizado. Pero fuimos prudentes. Teníamos suelo pero no queríamos endeudarnos pese a que nadie percibía un fin del ciclo. Eso nos salvó. Fueron años en el que el intrusismo en el negocio no auguraba nada bueno. Los promotores estamos desde el primer momento hasta el último, estamos en todo el proceso, desde que se pide la primera licencia, pagando impuestos y veíamos una alegría que no forma parte de un negocio como el nuestro donde no se juega con el corto plazo". Con los primeros síntomas y con una promoción colgada, Proviaf se retiró a sus cuarteles de invierno. Abandonó el residencial y se refugió en algo que siempre había tenido, el terciario, si bien tuvieron que cambiar condiciones con los inquilinos, ser más flexibles. Ahora Ávila, cuando el terciario también repunta, ve algo más de color, pero aún no han salido de su refugio. "Nuestro principal competidor, la banca, sigue ahí con sus stocks vendiendo por debajo de coste. Todavía hay que afinar costes. Todos los indicadores apuntan que salimos, pero seguimos con nuestra bandera de prudencia; aún, en residencial, estamos en stand by. Veo un mercado interesante, los extranjeros vuelven, soy optimista con cautela".

Uno de los que más saben del mercado inmobiliario para extranjeros es Agustín Viqueira, cuya firma, Atlanterra, da nombre a a un espacio que se mueve entre Zahara y la playa de Los Alemanes y donde el mercado foráneo llegó a representar el 50% de su cartera. Viqueira vivió en zona protegida, pero tuvo que ver cómo desaparecía casi por completo el interés de la inversión extranjera. Esta zona está muy delimitada. Por un lado están los apartamentos turísticos de Zahara y, por otra, las villas de la montaña sobre el mar. Ellos han construido más de un centenar de las doscientas villas que existen actualmente. Cuenta Viqueira que él observaba asombrado en 2005 cómo el mercado de los apartamentos "era peligrosamente dinámico. Seis o siete apartamentos cambiaban de manos cada semana y el precio se revalorizaba a un ritmo de 50.000 euros al año". Anunciaba a pequeña escala que el mercado reventaría. Y reventó. Atlanterra, que se reconoce como "una isla en el sector", pudo aguantar los años malos "a pulmón" incluso con su misma plantilla de 22 trabajadores "porque nosotros tenemos una actividad de mantenimiento". El que los extranjeros hayan vuelto es como un signo de una nueva estación. "Levamos desde el año 1962 y hemos pasado por muchas crisis. Sabíamos que la crisis llegaría y también sabemos que esta crisis no será la última". Cuentan todavía con 70 parcelas de suelo y el movimiento ha regresado. Las grúas vuelven a trabajar. El ladrillo ha regresado. Pero, insisten, con muchas lecciones aprendidas. El ladrillazo que se han llevado ha sido muy gordo.

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