Presente y futuro de la costa de la luz (capítulo 5) El litoral de Chiclana

Chiclana agota su costa

  • Novo Sancti Petri y La Loma apuran el suelo en el litoral después de veinte años de desarrollo · Hay un apartahotel en proyecto y una última parcela en venta · El modelo turístico y residencial está cerrado

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En 1987 Novo Sancti Petri era un documento urbanístico que trazaba parcelas y establecía densidades de edificación sobre el mapa de la virgen costa de Chiclana, avalado por intenciones inversoras y por un Ayuntamiento que quería cambiar veraneantes por turistas. Veinte años después, el complejo está finalizando su desarrollo: agotó el suelo disponible en primera y segunda línea de costa, y ha remontado la Loma de Sancti Petri, al sur, en la linde con Conil, a base de hoteles, urbanizaciones y campos de golf. Sin apenas espacio para crecer y a falta de unas últimas puntadas, el Novo chiclanero cierra su modelo de turismo, convertido, por sus dimensiones, en el núcleo más importante de la Costa de la Luz.

Tres campos de golf, dos centros comerciales, varios miles de viviendas y 14 hoteles -tres de cinco estrellas y 11 de cuatro- se agrupan junto al mar. La planta de alojamiento de la zona suma 10.000 plazas, una cuarta parte de la capacidad hotelera de toda la provincia. Aunque flojean en invierno, estos negocios turísticos pasan el verano llenos incluso cobrando los precios medios más altos del litoral español, tal y como han constatado hoteleros y touroperadores durante las dos últimas temporadas.

Los alojamientos chiclaneros venden cada año 2,3 millones de estancias, el 30 por ciento de las reservadas en la provincia, según las estadísticas del Observatorio Turístico de la Universidad de Cádiz. El destino se ha posicionado entre los preferidos del país para el turista español y como uno de los principales del Mediterráneo para los viajeros alemanes.

Al norte del espacio hotelero, la playa de La Barrosa se ha dedicado al desarrollo residencial y sus miles de casas y unifamiliares, que se han extendido desde la primera línea hacia el interior desde los 80, conforman uno de los principales cogollos de segundas residencias de la provincia.

El modelo urbanístico de Novo Sancti Petri se diferenció del resto de desarrollos de la costa española desde su planeamiento original: La edificación es horizontal -el ladrillo se extiende sobre la superficie en lugar de crecer en altura-, y predominan los hoteleros sobre las viviendas.

José de Mier, alcalde socialista de Chiclana entre 1986 y 1994 e impulsor del complejo turístico, recuerda la fórmula del proyecto municipal para la enorme parcela de 450 hectáreas disponible al sur de La Barrosa: Se dedicó un tercio del suelo a uso público, un tercio, a espacios libres y zonas verdes -campo de golf incluido-, y otro tercio, a explotación privada.

El 60 por ciento de ese espacio de carácter privado se reservó para uso hotelero y el 40 por ciento restante, para uso residencial. La tasas de edificabilidad de las parcelas eran reducidas y las alturas quedaron limitadas a baja más dos plantas en el caso de los hoteles, y baja más una, en el de las casas. "Nos decían que estábamos locos. Estos criterios de los que le hablo son difíciles de imponer incluso hoy día", expone De Mier. El plan chiclanero contó con el apoyo original de dos empresas hoteleras mallorquinas: Royaltur, de la familia Moll, que inauguró en 1991 el primer hotel y el campo de golf del Novo, e Hipotels, dirigida por Juan Llul, que puso en marcha pocos meses después el primero de sus negocio en la zona, el Playa La Barrosa.

Las inversiones de cadenas hoteleras de peso en Chiclana no han parado desde entonces: Aldiana, Meliá, Riu, Barceló, Iberostar, Vincci e Hipotels han ocupado el frente costero y han captado, desde los 90, el interés de los grandes touoperadores europeos -empresas organizadoras de viajes-. Jorge Kaufmann, delegado de Thomas Cook/Neckermann en la Costa de la Luz entre 1998 y 2006, atestigua que a los mayoristas "les encantó el proyecto desde el principio por su filosofía urbanística y por su calidad ambiental" y valora la "visión espectacular" que tuvieron los promotores del Novo.

TC/N y TUI organizan cada año vacaciones chiclaneras para unos 100.000 viajeros de Centroeuropa. El destino recibe 675.000 turistas, uno de cada cuatro visitantes en Cádiz -Observatorio-, y su capacidad de crecimiento y generación de riqueza ya está más vinculada a la mejora de la ocupación hotelera en invierno que al aumento de la oferta de plazas, a punto de alcanzar su tope.

En la franja costera del Novo sólo quedan dos parcelas turísticas. La primera está situada frente al mar, entre el Aldiana y el campo de golf. Una sociedad inversora tramita allí un proyecto de apartahotel con 240 apartamentos. Presentó el plan al Ayuntamiento el pasado verano, según el edil de Urbanismo, José Pedro Butrón (IU), y sus previsión es inaugurar el negocio en 2010. En la segunda línea de la Loma, entre el centro tecnológico Tecnotur y el apartahotel Tartessus, se extiende otra gran parcela sin ocupar. El Ayuntamiento (PSOE) la cedió en 2003 a la empresa Riera Marsá, que elaboró un proyecto para construir un hotel de 300 habitaciones antes de perder la concesión municipal, dos años más tarde, por el retraso en la ejecución de las obras.

El Consistorio sacó a subasta la parcela en 2006 pero ninguna empresa se interesó por un suelo tasado entonces en 18 millones de euros. El nuevo Gobierno chiclanero (PP-IU-PA-PSA) ha remotado la venta de los 60.000 metros cuadrados y ha incrementado su precio hasta los 24 millones, capital con el que quiere adquirir suelo para construir viviendas protegidas. Según sostiene el concejal de Urbanismo, aún no hay ofertas firmes para construir el decimoquinto hotel del Novo.

El urbanismo de la costa chiclanera, que maduró ensalzado como modelo de sostenibilidad en el país, recibe ahora críticas ecologistas y advertencias desde diversos sectores empresariales por la excesiva explotación urbanística y residencial de La Loma. "La densificación y lo aparatoso de las nuevas construcciones representan un atentado al medio ambiente litoral y al buen gusto", alega Ecologistas en Acción en su informe Banderas Negras 2007. La directora de TUI España en la Costa de la Luz, Emilia Lafuente, protagonista y testigo del desarrollo del Novo desde los 90, sugirió el año pasado en una entrevista la necesidad de planificar el futuro del destino: "El crecimiento urbanístico tiene sus beneficios y sus contrapartidas. Nos abrimos a más turistas, a más negocio, pero perdemos al cliente individual, al selecto, al que quiere tranquilidad", analizó Lafuente.

Los ex alcaldes José de Mier (1986-1994) y José María Román (2003-2007) admiten que la sociedad es hoy más crítica con la ocupación del suelo que en los 80, pero piden, a la hora de valorar el Novo Sancti Petri, "perspectiva histórica", "visión comparativa del destino con lo construido en España y en el Mediterráneo" y "reconocimiento al papel del complejo como motor del desarrollo turístico y económico de la Costa de la Luz".

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