Los 'gigantes' resisten el temporal

  • La desaceleración aún no ha pasado factura a los centros comerciales, pero el frenazo en el consumo o el modelo agotado de los cines les obligan a afinar en tamaño y oferta · Knight Frank aporta algunas claves

Aunque el viento de la desaceleración sopla en contra, y cada vez con mayor virulencia, los centros comerciales, una especie de hermano aventajado de la distribución, parecen vivir al margen del delicado momento que atraviesan las carteras de sus clientes. Tanto que la maquinaria de los nuevos proyectos mantiene su avance ajena a los fantasmas del Euríbor, las crecientes tasas de morosidad o las menguantes rentas familiares. Pese al clima de optimismo, los promotores comienzan a hilar fino para evitar que una inversión millonaria se traduzca en pasillos semivacíos si el consumo insiste en batirse en retirada. Rosa Madrid, socia en España de Knight Frank (la primera consultora inmobiliaria privada del mundo) y una de las voces más reconocidas del sector, aporta algunas de las claves por las que discurre el futuro de un formato que en la última década ha guiado los hábitos de consumo, e incluso de ocio, de buena parte del país.

1El momento. El escenario preocupa, pero no alarma. La presión mensual de las hipotecas, la inflación y el desempleo han frenado la euforia con la que hasta hace poco se visitaban escaparates y cajas registradoras, pero los datos que manejan las consultoras y Aecc (Asociación Española de Centros Comerciales) les animan a capear el temporal. "El sector está maduro, sano, y no hay quien lo pare. Nosotros estamos en el mercado inmobiliario porque necesitamos suelo, pero en el fondo esto no deja de ser un negocio de tenderos, de comerciantes, por eso no nos ha afectado la crisis del ladrillo como ocurre con la vivienda. Nosotros somos el formato de la gran masa, del precio, y eso es difícil que caiga", augura Rosa Madrid. Las cifras parecen corroborarlo: sobre la mesa hay tantos proyectos este año como los 25 inaugurados en 2007 (en total, 621.756 nuevos m2 de superficie bruta alquilable, incluidos el Área Sur de Jerez, el Plaza de Andalucía de Algeciras y el Carrefour de Baena). El sector, en uno de sus últimos boletines, incluso bautiza 2008 como "el año de los centros comerciales".

2¿Dónde crecer? En un país donde el alcalde de cada pueblo sueña con un gran centro comercial atiborrado de carros, probadores y tiradores de cerveza, no todo cabe. Y menos en tiempos de creciente incertidumbre. "Estamos en el momento de afinar", apuntan desde Knight Frank. La consultora reconoce que el mercado de las grandes capitales está ya cubierto tras el boom de la última década, por lo que ha llegado el momento de volver los ojos hacia las comarcas cercanas, sobre todo hacia los enjambres de chalés adosados que han proliferado alrededor de las grandes ciudades. "El crecimiento vendrá a partir de ahora por núcleos de población de unos 100.000 habitantes, sobre todo en las zonas de expansión de las grandes ciudades. Allí es donde se pueden instalar centros comerciales de entre 30.000 y 45.000 m2", apuntan. Eso sí, la burbuja inmobiliaria puede llevar a engaños. "Un centro comercial sólo tiene cabida donde haya crecimiento demográfico real. Una cosa es que se hayan construido viviendas y otra que la gente viva luego en ellas. Un empresario no puede esperar a que las casas se ocupen dentro de dos o tres años", matiza Rosa Madrid.

3El tamaño importa, y mucho. La superficie de cualquier proyecto guarda buena parte del secreto de su éxito. Y el sector, en ese sentido, camina hacia formatos cada vez mayores. "Los proyectos pequeños no funcionan. Si no tienes capacidad para meter en un centro comercial toda la moda, alimentación y parte de ocio, al final te encuentras con un sucedáneo al que la gente va a comprar una cosa pero no puede llevarse la otra. Lo primero que miramos en un proyecto son los metros, y lo descartamos si no es agresivo", aclaran desde la consultora inmobiliaria líder, que pone como ejemplo los casi 50.000 m2 del complejo que se levantará en Jerez. Ese posicionamiento no impide que estén proliferando, al mismo tiempo, "pequeños parques comerciales en las afueras de las ciudades, de no más de 8.000 m2, que compensan los problemas de acceso de los clientes al centro de las capitales".

4Los cines, un fiasco. La locomotora marcha, pero intenta soltar el lastre de algunos vagones. Llamadas a ser el gran motor de los centros comerciales, las grandes pantallas han experimentado en los últimos años un fuerte retroceso por efecto de un cóctel en el que se mezclan el auge de la televisión de pago, los altos índices de piratería audiovisual que soporta España (Andalucía supera la media) y la escasez de superproducciones. "Desde Titanic nadie llena una sala cuatro semanas seguidas", subraya Rosa Madrid. "Ahí hemos fallado todos, porque donde cabían sólo mil butacas hemos metido 2.000, y hemos puesto 20 salas en vez de diez", reconoce. Y eso que es partidaria de ese formato, "el mejor para el ocio familiar".

5Alimentación-moda-ocio, el trinomio ideal. "Hace diez años entrabas en un centro comercial y veías que Carrefour, Zara o los cines eran los que tiraban del negocio. Ahora eso no es así: lo que atrae al público es el conjunto. Si no lo tienes todo, tienes un problema", advierte Knight Frank. ¿La fórmula más eficaz? La que combina alimentación, moda (nacional, internacional y franquiciada) y un ocio bien definido en función del emplazamiento. En este último mercado también se hila más fino. "El ocio se ha sobredimensionado. Eso se ha revisado: donde antes proyectábamos cuatro cervecerías, ahora ponemos sólo dos".

6El cliente manda (más que nunca). El consumidor marca los tiempos de los centros comerciales. Ha arrinconado a los cines, pero reclama gimnasios, más aparcamientos, centros a los pies de las autovías, horarios flexibles y negocios que le ahorren tiempo, desde tintorerías rápidas a arreglos de ropa. "Somos la esponja de sus necesidades", define Rosa Madrid.

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