La trastienda técnica del acuerdo

  • Los técnicos de la UCA y del Ayuntamiento se basaron en el criterio de la capitalización de rentas en la valoración para la permuta del Reina Sofía y el Rectorado de la calle Ancha

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El anuncio de un principio de acuerdo entre la Universidad y el Ayuntamiento ha revolucionado en los últimos días el debate sobre el futuro de la ciudad; ya sea a favor o en contra de lo que ambas instituciones han concluido, las opiniones se han reproducido en todo tipo de direcciones. Y dentro de ese acuerdo, especial relevancia ha cobrado la permuta entre el edificio municipal Reina Sofía y la universitaria sede del Rectorado de la calle Ancha, con la aportación de un millón de euros por parte de la UCA en concepto de compensación por el resultado de la operación. Muchas voces han puesto en duda la validez de esta tasación o valoración, ya sea desde la oposición (lo hizo, por ejemplo, Ciudadanos o el Partido Popular, que llegaron a denunciar la ausencia de documentación al respecto) o desde el propio equipo de gobierno (con Ganar Cádiz señalando que esas valoraciones económicas "están pendientes de que se confirmen definitivamente").

Esa valoración que ha dado lugar a la polémica ha sido realizada por técnicos de una y otra parte, que son los que llegaron a la conclusión de que la diferencia entre ambos inmuebles arrojaba una cifra exacta de 1.004.814,62 euros, que es lo que la UCA tendrá que abonar al Ayuntamiento si finalmente se lleva a cabo la permuta de los edificios y que resulta de la diferencia de valor resultante entre el Reina Sofía y el Rectorado.

El primero de los edificios, levantado en la Alameda, dispone de una superficie de 2.420,37 metros cuadrados, de los cuales los técnicos restan 511,90 metros cuadrados de la planta baja para la exposición de Vassallo que ambas instituciones han acordado que permanecerá en el edificio. Precisa el detallado informe técnico al que ha tenido acceso este periódico -firmado por el arquitecto de la Universidad Pascual Fernández y los arquitectos municipales Alejandro Jones y Juan Carlos Curado- que se trata de una edificación "de cuatro plantas sobre rasante en manzana exento", de cuatro alturas "incluida la torre mirador, con cuatro fachadas exteriores" que se encuentra "completamente ocupado y en condiciones de utilización para el actual uso de centro de exposiciones y cultural". Es una finca no protegida, rehabilitada en 2006.

En base a todo ello, el valor del edificio se sitúa en los 4.360.840,62 euros, a los que los técnicos restan 1.345.375,50 euros, arrojando el valor final de tasación a efectos de la concesión en favor de la UCA de 3.015.465,12 euros.

Por su parte, en referencia a la finca de la calle Ancha se establece una superficie de 1.762 metros cuadrados, repartidos en cinco plantas, que en la actualidad se encuentra "completamente ocupada y en condiciones de utilización para el actual uso de sede del rectorado". Al igual que el Reina Sofía, no cuenta con ningún grado de protección, remontándose en este caso la rehabilitación al año 1984.

Por todo ello, se fija un valor al edificio de 2.552.230,56 euros, a los que se le restan 546,220 euros por el valor de reversión, arrojando una tasación final para la concesión en favor del Ayuntamiento de 2.006.010,56 euros.

Esta valoración -explican los técnicos- se ha basado en el método de capitalización de rentas esperadas, una de la media docena de opciones que había para estudiar esta cuestión.

Según explican los arquitectos, los métodos para hacer este tipo de valoraciones son los denominados "de coste" (que permite calcular el coste de reemplazamiento o reposición bruto o neto del inmueble que se valora), "de comparación" (que permite calcular el valor de mercado de un inmueble a través de un estudio que recoge al menos seis ofertas no condicionadas o tres transacciones reales), "residual", ya sea dinámico (que permite conocer el valor mediante la diferencia entre los ingresos obtenidos por la venta del inmueble y los pagos realizados para los diversos costes y gastos) o estático (descontando del valor de mercado del inmueble el margen de beneficios del promotor y los costes y gastos para la construcción); "capitalización de rentas actuales" (cuyo valor se obtiene por capitalización de la renta neta anual producida por el inmueble); o "capitalización de rentas esperadas" (estimando los flujos de caja futuros, de ingresos y gastos, imputables al inmueble hasta el final de su vida útil), que ha sido el método escogido.

Según estiman los técnicos, ese método de valoración "se adecua a las actuales circunstancias, ya que el objeto final sería calcular el valor a fecha actual de la renta producida por el abono del canon fijado para ambos edificios, con la obtención simultánea del valor de reversión de los edificios" tras esos cincuenta años de cesión previstos en el convenio. Además, los técnicos precisan en su informe que "al ser las condiciones de concesión idénticas en ambos casos, podríamos resumir que se valora la diferencia entre ambas rentas una vez deducida del centro cultural Reina Sofía la parte del edificio que quedaría para el uso privativo del Ayuntamiento con la exposición del escultor Vassallo".

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