L El mercado inmobiliario

Los pisos han subido ocho veces más que los sueldos desde 2004

  • El salario medio de los gaditanos ha aumentado un 9,1% hasta los 14.570 euros, y la vivienda se cotiza un 77% más cara · Para no endeudarse más de lo aconsejado se debería ganar al menos 26.000 euros

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Pocas cuentas están tan a la orden del día en los hogares como las del sueldo y la hipoteca. Son los dos ejes fundamentales de la contabilidad doméstica, los que determinan la salud económica de las familias, y entre ellos ha surgido en los últimos años un desequilibrio tal que ha abierto una brecha insuperable para muchos gaditanos. La revisión anual del IPC, mejorada con más o menos suerte en los convenios de empresa, ha tenido un efecto exiguo en la casilla del "haber" de las familias ante el imparable aumento del "debe", arrastrado por la vivienda. En sólo tres años, el precio medio de los pisos comprados en la provincia ha subido un 77 por ciento, mientras que los salarios lo han hecho en una media de un 9,1 por ciento, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y de la Agencia Tributaria. Esta disparidad significa que por cada euro más que se ha ganado en el trabajo, las escrituras inmobiliarias han crecido ocho, como lo demuestra esta comparativa: en 2004, el promedio de las transacciones era de 89.930 euros y el dinero disponible por persona, 13.360 euros: hoy la cotización media de las casas es de casi 159.820 euros (última contabilización del Ministerio correspondiente al primer trimestre) y las rentas del trabajo se ha quedado ancladas en los 14.570 euros, según las declaraciones del IRPF que los gaditanos presentaron el año pasado a la Agencia Tributaria.

La consecuencia de esta evolución, junto al crecimiento del Euríbor hasta el 4,6 por ciento actual, es que las economías domésticas han necesitado aumentar su deuda crediticia con las entidades bancarias para poder hacer frente a la compra de una casa y han llegado a caer en un alarmante endeudamiento que supera ya con creces el índice del 30 por ciento recomendado por el Banco de España. El efecto de este mayor esfuerzo financiero es que también se ha multiplicado el negocio hipotecario en la provincia, pero a un ritmo inferior al precio: en este mismo periodo de tres años el incremento del valor de estos préstamos ha sido del 52 por ciento, frente al 77 por ciento del precio. El importe medio suscrito en la provincia en el primer trimestre del año ha sido de 139.190, lo que equivale al 87 por ciento del coste total.

Un pequeño margen del que puede concluirse que los gaditanos todavía pueden tirar de una parte de ahorros o bien, en no pocos casos, recurren a otras fórmulas de financiación, como la venta de otro inmueble, para pagar la entrada de la nueva vivienda. Esta diferencia, aunque no muy amplia, es muy importante en la actualidad porque puede marcar el acceso o la expulsión del mercado inmobiliario, ya que las entidades bancarias han endurecido las condiciones ante los primeros síntomas de aumento de la morosidad por impagos de cuotas. Así, cada vez son más las que sólo aceptan una financiación que no supere el 80 por ciento del valor de tasación y exigen mayores avales para poder llevar a cabo la operación.

Sin embargo, este pequeño margen inicial se termina con las primeras cuotas del préstamo. Aplicando el actual índice del Euríbor (4,6 por ciento), un diferencial bancario de medio punto y con un plazo de amortización de 30 años (hoy por hoy es la modalidad ampliamente mayoritaria) el pago mensual es de 760 euros. Hace sólo tres años, cuando se alcanzó el 2 por ciento, el nivel más bajo de la historia (tocó fondo en noviembre de 2003 con un 1,961 por ciento), el coste medio que se asumía con las mismas condiciones era de 355, es decir, menos de la mitad.

La repercusión de esta gran diferencia es que estos 760 euros suponen al año más de 9.100 euros, por lo que la casa se lleva dos tercios del salario medio actual de los gaditanos (14.570 euros, algo más de 1.040 euros mensuales con dos pagas extras). Una proporción que dista mucho de la recomendación de las autoridades económicas de no superar el 30 por ciento ó el 40 por ciento máximo y que pone de manifiesto la dificultad de las familias para afrontar la compra y el pago de una vivienda.

La conclusión, tal y como se palpa en la calle hace tiempo, es que la adquisición de un inmueble está ya totalmente vetada para una persona en solitario, lo que ha agravado las dificultades de emancipación de los jóvenes por el alto paro, y sólo es posible hacerla frente con dos sueldos. Ya no vale ni siquiera con uno y medio porque también se supera el 40 por ciento aconsejable. La compra individual sólo está reservada así a los que ganen más de 26.000; sólo éstos pueden permitirse meterse en un piso sin que suponga no poder salir de él porque ya no queda dinero ni para cenas.

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