¿Por qué es tan alta la plusvalía en Cádiz?

  • La ciudad se sitúa entre uno de los lugares a nivel nacional donde se aplica con más dureza este impuesto

  • El gravamen sobre el incremento de valor de un terreno está al máximo, con un 30%

Imagen de archivo de la avenida Huelva, una zona con movimiento de mercado mobiliario. Imagen de archivo de la avenida Huelva, una zona con movimiento de mercado mobiliario.

Imagen de archivo de la avenida Huelva, una zona con movimiento de mercado mobiliario. / JOAQUÍN HERNÁNDEZ 'KIKI'

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Hay un tributo que causa dolores de cabeza a todo aquel que se ve inmerso en una compraventa de vivienda, su nombre oficial es el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU). Por acortar, éste se conoce como plusvalía municipal o impuesto de 'sucesión' municipal. En cualquier caso, es el gravamen que se fija para las transmisiones de inmuebles, ya sea por venta o por herencia. En Cádiz, este arbitrio está al máximo, no se puede subir más, es de los más fuertes en el panorama nacional.

Las respuestas a que el tipo impositivo esté tan alto se responde con cuestiones tan típicas como el espacio, que causa que el valor del suelo se dispare. Un terreno que, por las proporciones geográficas tan peculiares de la capital, se cotiza muy al alza. Más concretamente, una plusvalía municipal está vinculada al encarecimiento de un terreno, que se rige por el catastro. De ahí que el importe a pagar por el ciudadano depende en todo caso del incremento del valor real del terreno en hasta un máximo de 20 años.

Según datos del Ministerio de Hacienda de 2017, en Cádiz estuvo anclado este tributo en el 30% en todos los casos posibles . Como ya se ha mencionado con anterioridad, el fisco municipal gaditano tiene al límite lo que puede cobrar por este impuesto, sólo se podría bajar. En el mismo caso se hallan poblaciones vecinas como Jerez y Sanlúcar, y otras capitales andaluzas como Córdoba, Granada y Huelva.

Sin embargo, en comparación con el nivel medio de la provincia, la capital supera entre cinco y seis puntos los porcentajes que fijan este tributo, pues el tipo esuvo fijado entre el 24,38% y el 25,81%. Otro dato de sumo interés es que, si se consultan los informes de la Agencia Tributaria en torno a este gravamen, para las poblaciones de entre 100.000 y 500.000 habitantes, donde estaría englobada Cádiz, el tipo se movió entre el 25,73% y el 26,7%, algo menos de ese 30% estipulado desde San Juan de Dios.

La polémica en torno a este arbitrio giraba en torno a que el ciudadano aunque perdiera dinero en la venta de una vivienda respecto al valor catastral tenía que afrontar de la misma forma la cuantía de la plusvalía. Esto ha cambiado a raíz de una sentencia del Constitucional del 11 de mayo de 2017 donde se dice que es inconstitucional aplicar este gravamen cuando no hay un incremento de valor. Y se aplica con carácter retroactivo desde el 15 de junio del año pasado. La cuestión es que ahora el Gobierno, ajustándose a este dictamen, está pactando con los municipios el cambio en la legislación.

Por poner un caso práctico, a raíz de una prueba realizada a través del simulador Finect, si un ciudadano compró su vivienda en 1980, la vendió en 2011, y la misma tenía un valor catastral de 200.000 euros, al propietario por su venta le correspondería pagar 36.000 euros de plusvalía a su corporación local. Esto sin tener en cuenta de por cuánto había vendido y si había obtenido ganacias o pérdidas en la operación. Claro que esto era antes de que el mencionado fallo del Constitucional pusiera orden y dijera que no se debía abonar por este tributo en caso de pérdida. No obstante, esto es sólo la orientación que aporta una aplicación. Para mayor seguridad del ciudadano, la recomendación es solicitar la información sobre si procede o no abonar este impuesto a la hacienda municipal competente.

"Las plusvalías son unos impuestos que benefician lógicamente al municipio y de alguna forma es una cantidad que el Ayuntamiento cobra inesperedaramente", comenta a este diario el exconcejal de Hacienda del Ayuntamiento, José Blas Fernández. El hecho de que se recaude de manera imprevista está relacionado con la imposibilidad de las autoridades locales de adivinar cómo funciona en un momento específico el mercado inmobiliario. "En las plusvalías intervienen dos factores muy importantes: unas son las muertes de personas que fallecen, pues los familiares tienen que pagar las plusvalías, y luego las ventas que se producen de los inmuebles", reconoce Fernández.

Esta tasa que permite ingresar al Ayuntamiento gaditano importantes sumas de dinero, entre dos y tres millones de euros en la época comprendida entre 2008 y 2013, comunica el concejal popular, entonces componente del gobierno local, es una obligación fiscal que no conoce de circunstancias particulares, todo ciudadano lo reembolsa por igual.

Como lo ve Blas Fernández, "el Ayuntamiento sabiendo como es el mercado inmobiliario en Cádiz podría intentar rebajar, sabiendo lo caro que es comprar un piso. El Ayuntamiento podría lógicamente buscar la fórmula para rebajar esos impuestos. Por ejemplo, se puede estudiar con familias numerosas y otros casos particulares. La cuestión es que este no es un impuesto discriminatorio, lo tiene que pagar todo el mundo".

Por otro lado, el edil popular recuerda que "para herencia y muchas cosas, el valor catastral es un referente. Entiendo que al subir el catastro de la ciudad, sube también el valor patrimonial de la ciudad en su conjunto. Las plusvalías van a seguir subiendo pese al IBI, el gobierno municipal no ha podido bajar la plusvalía, pero ha podido contener el IBI".

De hecho, las herencias causan muchas problemáticas a la hora de hacer frente a este impuesto, lo que causa que algunas familias acaben por rechazar los bienes heredados al no poder hacer frente a los diferentes pagos desencadenantes. Volviendo al problema del suelo, Fernández hace énfasis en que mucha de la población gaditana se ha marchado a ciudades vecinas por las duras condiciones tributarias de la ciudad. "No puede crecer más, hay que buscar tratamientos especiales para este tipo de ayuntamientos que están colmatados de viviendas", entiende Fernández, quien defiende una legislación tributaria que tenga en cuenta situaciones como la de Cádiz.

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