"Cádiz on sale". Cádiz gusta, se alquila y se vende en medio de un nuevo panorama para la vivienda. Un nuevo tablero en el que entran en juego las mismas fichas: falta de suelo y precios prohibitivos como valores casi autóctonos de esta bonita ciudad, pero con otros actores e incluso nuevas reglas. Nada es igual que hace tan siquiera cinco años, sobre todo en el casco antiguo, donde comienzan a sorprender algunas cifras y nuevos hábitos en la adquisición de su parque habitacional.

En términos generales, parece que la venta de viviendas en el centro comienza a repuntar tímidamente y que el alquiler para largas temporadas ha recuperado su elevado precio pre crisis. Pero un nuevo perfil de cliente y de oferta han venido para quedarse: la que responde al turista vacacional, extranjero o nacional en el casco antiguo, con todo lo que ello supone para la situación general de la vivienda en Cádiz y su accesibilidad para el gaditano de a pie, desde hace décadas condenado a su marcha a poblaciones cercanas.

Así que la pregunta es inevitable: ¿Nos estamos turistificando? ¿Se está gentrificando la ciudad? ¿Comenzamos a dar los primeros pasos que tantos quebraderos de cabeza provocan en grandes urbes como Madrid, Barcelona e incluso barrios de Sevilla y Málaga?, ¿Se está condenando aún más al gaditano al exilio en pro del habitante de fuera?, ¿Cómo revierte socialmente en los barrios más cotizados de la ciudad?, ¿Los beneficia económicamente en su día a día?

Para aclararnos, el término de procedencia anglosajona gentrificación se traduce en la revalorización de un barrio de clase obrera que se ve desplazada por población de mayor nivel adquisitivo, mientras que turistificación, que es la otra versión casi del mismo fenómeno, es la conversión del centro urbano en foco de atracción turística, en una especie de parque temático. Ambas albergan pros y contras, como muestran las experiencias de aquellos lugares donde ya ocurre, como es la renovación de las hermosas fincas centenarias y la propia revitalización del comercio, que suele enfocarse a este público. Lo malo es la conversión de buena parte del parque de viviendas al uso turístico, que de paso atrae a un mercado que invierte y especula con este sector, con la consiguiente subida de precios para la venta y alquiler de pisos a largo plazo -que caerían en picado-; la proliferación de compradores con una vida de ida y vuelta, que no suelen estar empadronados aquí, y que no tributan con sus impuestos para pagar los servicios a los que acceden; la pérdida del comercio tradicional y el temido desplazamiento de su población.

Las cifras reales dicen que en apenas un año -desde febrero de 2017- que lleva en vigor el Decreto de viviendas con fines turísticos de la Junta de Andalucía, se han registrado oficialmente 182 viviendas tan sólo en el casco antiguo (unas 782 plazas), a las que se suman siete fincas completas de apartamentos turísticos oficiales, que es un incipiente mercado que comienza a expandirse, según datos aportados por todos los agentes del sector. Hay que añadir la casi veintena de operaciones que están ahora en trámite en el centro, casi todas promovidas por inversores foráneos, que ya asumen la rehabilitación de coquetas fincas antes condenadas a la ruina. A modo de curiosidad, el jueves se aprobó en junta de gobierno local la licencia de dos nuevos edificios con estos fines turísticos.

Y todo esto ocurre en una ciudad con un alto índice de paro, que pierde población por año -el último censo habla de 120.000 personas en Cádiz capital y de la marcha de otras 1.200- y que se posiciona en un puesto alto en cuanto al precio del alquiler de la vivienda. Concretamente el número 14 entre todas las ciudades españolas, según el informe del primer trimestre de este año de En alquiler, que lo eleva a 750 euros al mes a largo plazo en Cádiz capital, aunque en el casco antiguo ronda los 650 euros. En cuanto al metro cuadrado en venta alcanza los 1.800 euros.

Planteado el panorama hay que reconocer que algo de esto comienza a ocurrir en Cádiz, que parece estar dando los primeros pasos en el camino de la turistificación-gentrificación, dentro de sus propias singularidades. Tanto es así que el Ayuntamiento de la ciudad ya contempla esta situación, según apunta el arquitecto municipal, Alejandro Jones. "Estamos preparando una ordenanza para la regulación de apartamentos turísticos en Cádiz. Se trata de regular este tema, aparte de la ley andaluza, para comprobar si existen zonas saturadas o no, y así evitar la masificación y que aparezcan casos como los de Málaga, Madrid y Barcelona, que provoca, además, que desaparezca el alquiler a largo plazo". Un documento que pondrá límites, asevera, "que llevamos semanas trabajando y que estará listo en un corto periodo de tiempo".

En este apartado Jones comenta que "es complicado, porque se trata de conjugar el interés del Ayuntamiento en la gran labor de rehabilitación que llevan a cabo los propietarios de inmuebles, con el control de sus usos", pero "se está haciendo de la mano del plan municipal de vivienda de Procasa".

El técnico se apoya en el número de licencias que se otorgan para obras en fincas con fines turísticos, "que son la mayoría y que ha incrementado en los últimos tres o cuatro años", asegura. "Nos hemos percatado de la situación y hay que regular y poner remedio antes de que aparezca el problema".

Por contra, también valora positivamente "que con el fin de la burbuja inmobiliaria se está rehabilitando parte del parque de viviendas, que es positivo, por lo que hay que conjugar todo y buscar el equilibrio".

Rodrigo Valdecantos, secretario general de la Delegación de Turismo de la Junta, afirma que ahora mismo son 250 las viviendas registradas con uso turístico en Cádiz capital, y aunque reconoce que "están surgiendo bastantes establecimientos de apartamentos turísticos con encanto muy interesantes, no tenemos el problema de la turistificación como en otras ciudades". Ahora sí, "teniendo en cuenta el potencial del casco histórico de una ciudad tan amable y atractiva como Cádiz, no sería descartable". Si bien, recuerda "que es un tema municipal, nosotros reglamos, pero el Ayuntamiento es soberano en su terreno", como ya está ocurriendo.

Sobre el decreto que regula el uso turístico de la vivienda, "con el que hemos partido de cero y con el que hemos tenido una buena entrada", comenta que no deja de ser un documento declarativo del propietario, que se responsabiliza de que los requisitos se cumplen. Añade que es imposible conocer las viviendas irregulares, "por lo volátil de la situación", aunque ya existen mecanismos de control con las reguladas, el denominado "plan de inspección programada", con el que "ya se han abierto expedientes sancionadores".

Tranquiliza saber que un titular sólo puede registrar dos unidades de alojamiento en un radio de 1000 metros, "pues no hemos querido que se sustraiga del régimen empresarial mercantil tradicional".

Valdecantos no ve el peligro, de momento, e incluso valora el florecimiento de establecimientos de apartamentos turísticos "reglados y profesionales", que "pueden atraer a un público que no vendría de otro modo, y que pueden acabar con el problema de la estacionalidad. Le podría venir bien a la economía de la ciudad".

Otros expertos del sector inmobiliario lanzan un mensaje de tranquilidad y optimismo con la situación, mirando de frente al potencial turístico-cultural de la ciudad. Así lo expresa Ramón Rodríguez, propietario de Hispania en Cádiz, que confirma que "estamos asistiendo a una revolución real que va más allá del arrendamiento vacacional y que mueve los cimientos de nuestra economía".

Rodríguez contextualiza la nueva situación y señala su gran desencadenante, que no podía ser otro que Internet. Cádiz está presente en el mayor y más infalible escaparate inmobiliario del mundo, la red de redes. Una auténtica revolución que lo ha dinamitado todo, incluido este sector, con la que se llega a más y más clientes. Uno puede alquilar su piso a una familia de París o de Seattle sin mover apenas un dedo. "Resulta que los pequeños propietarios compiten ahora al nivel de los grandes mayoristas en condiciones casi de igualdad desde Internet". "Realmente -añade- hay un auge de pisos y apartamentos turísticos, es una realidad y salvo decisión política, ha venido para quedarse", puntualiza este experto. Y esta situación produce lógicamente "alteraciones en relación al uso residencial de la vivienda y en los precios donde la demanda es muy alta".

Por este motivo Ramón Rodríguez es partidario de "analizar las zonas donde puede aparecer un problema y en cuáles no. Que vengan a alojarse turistas, a priori, no es un problema, sino que suba el precio de la vivienda o el alquiler en estas áreas". Aquí entra en juego, según Rodríguez, "las decisiones políticas en cuanto al diseño de ciudad que queremos. ¿Queremos vivir económicamente de la cultura y el turismo?". Para esto, sentencia, "hay que diseñar dónde queremos y dónde no a los turistas, y hacerlo de forma ordenada y adecuada e inteligente, pues la economía tiene que convivir con nuestra realidad", por lo que apuesta por construcción de pisos de más altura en Extramuros.

En base a los datos que maneja su agencia, señala que el tanto por ciento de viviendas que vende para uso vacacional es bajo y que "la mayoría de compradores son de aquí". Si bien, confirma el auge de un perfil de comprador extranjero, que incluso califica. "Está el comprador que hace inversión pequeña, que le gusta Cádiz y su cultura, viene cada vez que puede y que pretende jubilarse aquí, y el comprador con gran poder adquisitivo", en cuyas manos se encuentran las operaciones más ambiciosas en fincas. Además, reconoce que "la mayoría de las viviendas de lujo, como los grandes áticos o pisos exclusivos con mejores calidades que se proyectan en Cádiz, recaen en público extranjero o nacional". Un dato que ratifica la triste realidad que sacude el bolsillo del gaditano.

Y así lo confirma Fabián Cruz, de Pujol y Cruz Arquitectos, que precisamente está finiquitando un edificio de apartamentos turísticos con restaurante incluido en la calle Rosario, adquirido por un promotor argentino.

Se trata de un producto "muy atractivo de llave en mano porque es reversible y permite lo mismo vivir que alquilar". Un paquete que normalmente compran los clientes extranjeros, "en un 80 por ciento".

No obstante, dice Ramón Rodríguez, "la proporción de comprador de fuera es mayor, pero no masiva", por lo que considera que andamos lejos del fenómeno gentrificación. "Ojalá, pues habría problema de vivienda, pero no de paro".