En sólo unos meses, los que transcurrieron entre finales de 2007 y principios de 2008, el mercado de la vivienda pasó de una euforia exagerada a la más absoluta de las apatías. Básicamente, la vivienda dejó de ser un negocio. No hay que complicar el diagnóstico. Sin revalorizaciones de dos dígitos, con problemas de financiación y con el monstruo del paro entrando en casa, el sector inmobiliario cambió radicalmente. Desapareció la demanda puramente especuladora. Y luego desapareció todo.
Poco a poco, aproximadamente desde finales de primavera según coinciden los profesionales inmobiliarios, se está reinstaurando el mercado real, el de la residencia (ya sea habitual o turística). La actividad se reactiva, pero persiste la sensación entre los nuevos clientes de que la vivienda no se ha abaratado, o, al menos, no lo ha hecho con la intensidad esperada a tenor de las grandes caídas de otros productos o activos. E, incluso, parece que las estadísticas oficiales reflejan unos decrecimientos que no se perciben en la calle. ¿Por qué ocurre?

La primera causa en la que coinciden por unanimidad los expertos consultados es que el descenso del precio de los pisos no ha sido ni homogéneo ni generalizado. Varía entre ciudades y también entre zonas urbanas dentro de cada localidad. Los barrios con una demanda tradicionalmente alta o consolidada se han mantenido más o menos al margen de la tendencia bajista, según explica el gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria de Andalucía (Aegi), Javier Martínez de los Santos. En cambio, la devaluación ha sido brusca en las zonas de expansión, dotadas con menos servicios y equipamientos, o en aquellas con una alta concentración de nuevas promociones. Martínez de los Santos estima que la depreciación ha llegado a una media del 40% ó 50%. Estos son los casos de Chiclana, Jerez, Sanlúcar o Los Barrios, cuatro de los objetivos principales de la voracidad del ladrillo en la provincia que ahora sucumben al desplome del mercado. En estas localidades, las gangas son reales e, inevitablemente, arrastran al resto del mercado. "Un apartamento de más de 60 metros cuadrados por 36.000 euros. ¿De verdad? Sí, yo lo he vendido la semana pasada en Jerez, en Cobreros", afirma un vendedor.

Tampoco se ha rebajado toda la oferta existente en el mercado por razones muy diversas: la cuantiosa hipoteca pendiente es, y sigue siendo, un obstáculo que condiciona la operación e impide, a priori, negociar a la baja; la expectativa "ya ilusa", según los profesionales, de lograr aún una rentabilidad, de sacarle unos millones al piso; la falta de urgencia a la hora de vender el inmueble bien porque sea segunda residencia, inversión o herencia. Según calcula el gerente de Hispania en la provincia, Ramón Rodríguez de Trujillo, solamente un 10% de los pisos ha registrado importantes abaratamientos. Es una propoción baja de la oferta total y es lo que impide que las estadísticas oficiales constanten con rotundidad esta tendencia bajista que ya empieza a ser clara en el sector. Eso sí, enfatiza este profesional, "lo que ha bajado, ha bajado muchísimo". "Parece que no ha habido descensos bruscos, pero sí los ha habido".

Además, hay un fenómeno muy importante que ha marcado y marcará decisivamente la evolución del sector: hay mucho menos dinero negro en circulación. La ligereza con que se escrituraba a un precio inferior, incluso muy inferior, al valor real de la operación es hoy en día impensable porque el comprador necesita afianzar y oficializar el valor de su patrimonio. Antes, la permisividad era tremenda porque la reventa se daba con gran facilidad y la revalorización estaba garantizada. No había peligro de devaluación. Esta práctica abrió un abismo flagrante entre el importe "oficial" y el real, pero ahora, con la autoregulación sobrevenida en este mercado, la economía sumergida desciende y ambos valores tienden a equilibrarse.

Estos y otros factores explican que los informes del Ministerio de Vivienda, que se basan no en los precios del mercado sino en el importe de las compraventas efectuadas, no hayan reflejado los últimos movimientos en la provincia. Incluso, resulta increíble que el techo del metro cuadrado se alcanzara en 2008, en el segundo trimestre concretamente, cuando la recesión estaba ya plenamente instalada en el sector. Las viviendas nuevas ascendían, de media, a 2.150 euros/m2, y las de segunda mano superaban por primera vez los 1.800.