En Zahora, en el término municipal de Barbate, hay más de 800 viviendas y varias decenas de negocios irregulares, en suelo rústico, agrupados frente al mar sin infraestructuras ni servicios mínimos: no hay una red general de abastecimiento de agua, ni saneamientos, ni transporte público, ni atención sanitaria ni una cobertura decente de TDT. Las casas y los negocios turísticos se mantienen al margen de la ley a la espera de un proceso de regularización que fue planteado por primera vez en 1996 pero que apenas ha avanzado desde entonces y que está muy lejos de ser una realidad. En Zahora todo es ilegal pero hay expectativas de legalización, y, en este limbo urbanístico, es posible construir un hotel y abrirlo al público sin ningún tipo de licencia ante la incapacidad y dejadez de las administraciones públicas.

El ejemplo más reciente del descontrol del poblado barbateño -no el único- está en el camino de La Aceitera, en las proximidades del tómbolo de Trafalgar, donde se levanta Zahora Riad, un alojamiento de veinte habitaciones ("16 habitaciones y 4 suites") con vistas al faro que recrea la típica construcción marroquí. Es visible desde la carretera; color teja.

El negocio se inauguró el verano pasado. En su página web, activa hasta principios de esta semana, se promocionaba como "un hotel diferente donde el lujo de detalles y un paraje sin igual convierten su estancia en una experiencia única". Camas balinesas, amplias habitaciones y acabados de cinco estrellas. Un lugar único con precios por noche que oscilan entre los 90 y los 180 euros, pero fuera de cualquier ordenación, tal y como confirma una consulta a las administraciones.

El Ayuntamiento de Barbate, sobre el que recaen las competencias en primera instancia, confirma que el negocio no tiene licencia de apertura pero añade que "la situación es generalizada en la zona desde hace años". La búsqueda de un alojamiento en Zahora a través de internet arroja una lista nutrida de apartamentos en alquiler, algunos bungalows, casas rurales, y también algunos pequeños hoteles. Cortijo Miguelín, "doce magníficas casas rurales de dos y tres dormitorios", es sólo otro ejemplo.

Como Zahora Riad, la enorme mayoría de los negocios está fuera de ordenación, pero el primer caso sorprende por ser una obra recién finalizada y concebida como hotel de muy alta calidad. El alcalde barbateño, el socialista Rafael Quirós, explica que el Consistorio abrió un expediente a los promotores de Zahora Riad por infracción urbanística y que "poco más puede hacer". "Nosotros no tenemos permiso ni capacidad para tirar obras ilegales, el procedimiento no lo permite", sostiene el regidor barbateño.

La Consejería de Obras Públicas y Vivienda no tiene constancia de que este inmueble exista. Tampoco hay expediente alguno en Disciplina Urbanística, según fuentes de la delegación. Y en la Consejería de Turismo, la respuesta es parecida. No hay ningún tipo de registro del hotel. "Sí se había detectado la posible infracción, pero la inspección ha ido un par de veces y no ha encontrado actividad", explica el delegado José María Reguera (PSOE).

Según Reguera, "no es normal" que un negocio así funcione en situación de "clandestinidad". La "clandestinidad" es una infracción grave que lleva aparejadas multas de entre 1.200 y 12.000 euros, pero este peaje es asumible por negocios a los que no le falta clientela durante el verano.

Los expedientes sancionadores también "pueden" derivar en el cierre del establecimiento, pero el delegado no cree que haya que llegar a ese extremo y recuerda que la base del problema "es urbanística, no turística". "No podemos ir cerrando todo lo que encontremos en zonas como ésta, es algo que se tiene que solucionar desde el punto de vista de la ordenación del territorio", opina José María Reguera.

Sea por incapacidad, por dejadez o por consideración de las administraciones, la situación urbanística de Zahora no atisba una solución, ni para los negocios turísticos ni para las viviendas.

La asociación de vecinos Costa de la Luz, que agrupa a unas 340 familias de Zahora, recuerda que los propietarios llevan soportando "falsas promesas" desde hace dos décadas. El Plan General de 1996 ya establecía la necesidad de reformar el núcleo de Zahora ante la proliferación de viviendas. En 2000, el Ayuntamiento, dirigido por Juan Manuel de Jesús (PP), suscribió un convenio de colaboración urbanística con la agrupación vecinal en la que se comprometía a idéntico objetivo y en el que reconocía las alrededor de 200 viviendas existentes para su futura legalización.

El equipo de De Jesús no cumplió. Los vecinos, muy activos, interpusieron un recurso contencioso-administrativo y, en 2007, consiguieron una sentencia favorable que obligaba al Consistorio a propiciar la legalización de las viviendas irregulares de Zahora y a solucionar la carencia de infraestructuras y servicios básicos.

Los propietarios se aferran desde entonces a esta sentencia judicial, pero desde su formulación apenas se han registrado avances. "Las viviendas y los negocios no estarían al margen de la ley si las administraciones competentes hubiesen cumplido su obligación de poner el marcha el Plan General", argumenta José Antonio Mármol, presidente del colectivo vecinal y residente en Zahora desde hace 22 años.

En 2007, Rafael Quirós se hizo con la alcaldía de Barbate y heredó todo un cúmulo de problemas entre los que se incluye la ordenación de Zahora, donde ya existían más de 800 viviendas, en pleno boom inmobiliario. El alcalde retomó el diseño del PGOU, que debe cambiar la calificación del suelo de la zona de rústico a urbano no consolidado. "Zahora es un barrio de Barbate. No se pueden derribar mil casas porque eso no tiene sentido y porque hay gente que vive allí desde hace más de treinta años", defendió entonces.

Hoy, el alcalde sigue en ese empeño pese a contar con más voluntad que recursos para afrontar la ordenación del núcleo rural. Hasta el momento, el PGOU de Barbate está en fase de aprobación inicial. La definitiva "llegará en 2011", calcula Quirós.

Es sólo el principio de un larguísimo camino. El Ayuntamiento tendrá que desarrollar un Plan Especial de Reforma, una normativa específica para la legalización de las casas y para la instalación de infraestructuras y servicios tasados en unos 20 millones.

La complejidad de este plan es extraordinaria desde los puntos de vista administrativo, técnico y de costes, pues los vecinos, como en Chiclana o El Palmar (Vejer), deberán pagar contribuciones especiales para sufragar el proceso y no todos están dispuestos. El Palmar es un precedente claro: su Plan Especial fue aprobado en 2006 y hoy todavía no se ha regularizado una sola casa.